Большая игра на понижение

Весенний сезон не смог оживить столичный первичный рынок: цены на жилье так и не выросли. Сейчас квартиры в новостройках дешевеют примерно на 10% в год из-за переизбытка предложения и падения платежеспособного спроса. А после старта программы реновации пятиэтажек снижение цен только ускорится, уверены аналитики.

Большая игра на понижение

Спокойный май

В мае, накануне периода летних отпусков, количество сделок и цены на новые столичные квартиры обычно растут. Но в этом году признаков покупательского ажиотажа не наблюдалось. Не помогло даже снижение перед майскими праздниками ЦБ ключевой ставки до 9,25%, после чего ряд ведущих банков анонсировал снижение процента по ипотечным кредитам. Напомним, с 1 июня базовая ставка на покупку новостроек составит 10,7% (при условии электронной регистрации сделки — 10%)».

Из-за слабого спроса и высокой конкуренции средний бюджет покупки во всех сегментах заметно снизился. Сказалось перераспределение объемов предложения в пользу массового сегмента (с 49,8 до 51,8%). По оценке гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, в мае один «квадрат» на первичном рынке старой Москвы в среднем стоил 194,0 тыс. руб. Интересно, что этот уровень цен сохраняется 10 последних месяцев.

Как сообщила директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова, в связи с большим числом праздничных дней в начале мая покупательская активность снизилась. Но уже во второй половине месяца интерес к новостройкам возобновился. По ее словам, в течение мая на первичном рынке жилой недвижимости массового сегмента в реализации находилось 59 комплексов (20 510 квартир общей площадью 1,169 млн кв. м).

По сравнению с апрелем объем экспозиции увеличился на 4,9%, в основном за счет выхода на рынок трех новых крупных проектов в Западном Дегунине (САО), Люблине (ЮВАО) и Орехове-Борисове Южном (ЮАО). Структура предложения по административным округам не претерпела значительных изменений. Лидерские позиции сохранили за собой Юго-Восточный (26,3%), Южный (16,8%) и Западный (14,5%) округа.

По итогам мая наибольшее количество квартир было представлено в корпусах на этапе строительно-монтажных работ (40,6%, –0,4 п.п.). Значительную долю (27,8%) занимали лоты в объектах на стадии отделочных работ. За месяц она увеличилась на 5 п.п. В новостройках на начальном этапе строительства реализовывалось только 19,7% квартир, показатель снизился на 3,7 п.п. Оставшаяся часть предложения пришлась на введенные в эксплуатацию дома (11,9%, –0,9 п.п.).

По-прежнему наибольший объем экспозиции был распределен между одно- (36,5%) и двухкомнатными квартирами (41,1%). Меньшую долю занимали трехкомнатные лоты (16,4%). Незначительный объем составляли студии и многокомнатные квартиры: 4,9 и 1,1% соответственно.

По подсчетам Соколовой, в мае 2017 года средняя цена предложения в новостройках массового сегмента преимущественно осталась на прежнем уровне и составила 148 685 руб. за «квадрат». При этом по округам отмечена разнонаправленная динамика. Рост зафиксирован в СВАО (+3,3%), САО (+1,9%) и ЮВАО (+1,8%). В остальных локациях средняя цена 1 кв. м за месяц снизилась (в пределах 0,6–1,8%).

Средний бюджет квартиры в массовом сегменте составил 8,48 млн руб. (+0,6%). Студии, одно- и двухкомнатные лоты в среднем снизились в цене (–2,3, –0,2, –0,1% соответственно), трех- и многокомнатные квартиры — наоборот, выросли (+1,1 и +4,8%).

Большая игра на понижение

Время экономить

«Отступление» цен зафиксировано и в других секторах. Так, в бизнес-классе впервые минимальный бюджет покупки опустился ниже 4 млн руб.: за 3,9 млн руб. в Москве можно купить студию площадью 29,2 кв. м. Если в 2014 году средний чек бизнес-класса составлял 21,1 млн руб., в 2015–2016 годах произошло резкое снижение до 19 млн руб. Сейчас стоимость средней сделки снизилась до 18,5 млн руб.

Еще читать  Подмосковные дачи подешевели на треть

По мнению Натальи Шаталиной, причин заметного снижения минимального бюджета покупки и порога входа в проект в бизнес-классе сразу несколько. Во-первых, появление проектов-миллионников в данном сегменте приводит к тому, что застройщики вынуждены демпинговать, чтобы обеспечивать высокие темпы продаж, а следовательно, поддерживать высокую рентабельность проекта. Поэтому застройщики привлекают клиентов как минимальными бюджетами покупки, так и невысокой стоимостью квадратного метра. Во-вторых, экономическая ситуация сказалась и на поведении покупателей недвижимости бизнес-класса. «Если ранее покупатели в массовом сегменте руководствовались прежде всего ценой, а уже потом локацией или транспортной доступностью, а для покупателей квартир бизнес-класса, напротив, первостепенными были именно качественные характеристики проекта, то теперь и для них цена вышла на первое место при принятии решения о покупке», — подчеркнула специалист.

Конечно, не стоит сбрасывать со счетов изменение площади предлагаемых лотов. Например, в докризисное время студии были неактуальным товаром для сегмента бизнес и практически не встречались в предложении. Сейчас мы наблюдаем, что для расширения продуктовой линейки в проектах бизнес-класса закладывается не менее 5% студий, и они позиционируются как наиболее привлекательный с маркетинговой точки зрения товар. Увеличение доли студий как раз приводит к снижению среднего чека покупки. На данный момент даже в премиальном сегменте можно встретить студии.

Большая игра на понижение

Что дальше?

Конечно, потенциальных покупателей жилья интересует главный вопрос: что будет с ценами? Девелоперы обещают в текущем году медленный рост с оглядкой на инфляцию. Однако эти прогнозы наверняка скорректирует масштабная программа реновации пятиэтажной застройки, которая только усилит дисбаланс между растущим предложением и слабым спросом.

«На пике реализации программы реновации город планирует строить около 3 млн кв. м жилья в дополнение к тем 3 млн кв. м, которые возводят частные застройщики. Эти дополнительные квадратные метры будут давить на рынок, снижать цену и давать возможность больше покупать жилья москвичам. Как минимум цены не будут расти — это уже хорошо. Как максимум — возможно некоторое снижение, не радикальное, но, скорее всего, оно будет», — отметил московский градоначальник Сергей Собянин.

Как считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, проблема в том, что предложение жилья на рынке Московского региона серьезно превышает спрос даже при нынешних объемах строительства. На фоне переизбытка предложения и ограниченности платежеспособного спроса цены на недвижимость в последние два года постепенно ползут вниз со скоростью примерно 10% в год.

Переломить негативную динамику могло бы кардинальное увеличение уровня платежеспособного спроса или существенное сокращение объемов строительства. Однако первое возможно только при условии соответствующего роста доходов населения, предпосылок для чего в экономике пока не просматривается. «Программа реновации в этом плане только усугубит ситуацию, лишив застройщиков части будущих клиентов. Даже небольшое увеличение предложения на и без того затоваренном рынке жилья усугубит негативную ценовую динамику. В перспективе нескольких лет цены на недвижимость в столичном регионе могут упасть примерно на 30%», — уверен Репченко.

Источник


Комментарии:

Добавить Комментарий

Яндекс.Метрика